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Ihr Immobilienmakler Köln für die Vermietung und den Verkauf. Ihr Hausverwalter für die Mietverwaltung.

Themen von A - G

A

Abmahnung
Mithilfe der Abmahnung wir eine Person aufgefordert ein bestimmtes Verhalten in Zukunft nicht mehr vorzunehmen beziehungsweise zu unterlassen.
Wenn Sie einem Mieter fristlos kündigen wollen, müssen Sie ihn zuvor abgemahnt haben, es sei denn es handelt sich um eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug. Hier schreibt der Gesetzgeber keine Abmahnung vor. Auf eine Abmahnung kann nach § 543 BGB außerdem verzichtet werden, wenn sie keinen Erfolg verspricht oder eine sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Abmahngründe

  Der Mieter hält sich fortwährend nicht an die Ruhezeiten im Haus. So baut er zum Beispiel mitten in der Nacht sein neues Schlafzimmerregal auf und hantiert mit Bohrmaschine und Hammer oder beschallt das Haus mit lautstarker Musik.

 Laut mietvertraglicher Vereinbarung soll der Hausflur im Wechsel einmal wöchentlich von den Mietern gereinigt werden. Der Mieter des zweiten Obergeschosses kommt dieser Vereinbarung regelmäßig nicht nach.

 Der Mieter ist vertraglich verpflichtet die Miete bis zum 3. Werktag des Monats im Voraus auf das Konto des Vermieters zu überweisen (NEU: Seit 1. Januar 2017 muss der Mieter die Mieter am 3. Werktag überwiesen haben. Vorher galt das die Miete am 3. Werktag auf dem Konto des Vermieters gut geschrieben sein musste.)  Die Mieten gehen jedoch immer wieder verspätet auf dem Konto ein.

So unterschiedlich die Fälle sind, sie stellen allesamt Vertragsverstöße dar, die der Vermieter abmahnen kann.

Konsequenzen einer Abmahnung

Eine Abmahnung sollte vom Mieter nicht unterschätzt werden. Sie ebnet oft den Weg zu einer Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzungen oder zu einer Unterlassungsklage. Das Gesetz selbst fordert eine Abmahung nur in § 541 BGB "Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch" und § 543 BGB "Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund". In der Praxis sehen die Amtsrichter jedoch auch bei anderen Vertragsverletzungen, zu nennen ist hier § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB "Kündigung wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung", die vorherige Abmahnung gerne.

Eine Abmahnung ist in drei Fällen nicht notwendig und zwar, wenn die Abmahnung

1. offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z.B. äußert der Mieter sein vertragswidriges Verhalten fortzusetzen),

2. die sofortige Kündigung unter Abwägung der Interessen beider Vertragparteien gerechtfertigt ist (z.B. der Mieter beleidigt den Vermieter oder andere Bewohner schwer),

3. der Mieter mit der Zahlung seiner Miete an zwei aufeinanderfolgenden Termine in Rückstand ist oder der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

 

Unsere Empfehlung: Warten Sie nicht lange. Schreiben Sie lieber eine Abmahnung zu viel als zu wenig.
Oftmals warten Vermieter zu lange bis eine Abmahnung verschickt wird. Es bleibt meist bei mündlichen Ermahnungen, da eine schriftliche Abmahnung aufwendiger ist oder weil der Konflikt gescheut wird. Unsere Erfahrung als Hausverwalter ist eine andere. In den meisten Fällen schafft eine Abmahnung
sofort Abhilfe und das Verhalten des Mieters ändert sich sofort.

Als Beispiel Lärmbelästigung. Feiern kann jeder einmal. Aber nicht dauernd und immer mit einer entsprechenden Rücksicht in Hinblick auf alle anderen Mieter. Übergeht man als Vermieter dieses Konfliktpotential zunächst, kann so etwas zu einem großen Problem werden. Einmal ein höflicher Hinweis in mündlicher Form. Danach sollte aber eine schriftliche Abmahnung folgen.

 

Aufhebungsvertrag

Auch wenn Mieter langfristig über Zeitmietvertrag, Kündigungsausschluss-Klausel oder Kündigungsfristen an die Wohnung gebunden sind, kann mit dem Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart werden.

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) kann jederzeit ein so genannter Mietaufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden. Schon aus Beweisgründen sollte ein derartiger Mietaufhebungsvertrag immer schriftlich abgeschlossen sein. Ausreichend – so der Mieterbund – ist folgender Wortlaut:

Mietaufhebungsvertrag
Die unterzeichnenden Parteien sind sich einig, dass das Mietverhältnis
zwischen ………………………… (Vermieter) und ………………………………(Mieter)
über die Wohnung im Haus ………………………………… (Ort, Straße, Nr., Etage)
am …………………. (Tag, Monat, Jahr) beendet ist.

Unterschrift des Vermieters Unterschrift des Mieters

In einem Mietaufhebungsvertrag kann aber auch zusätzlich noch geregelt werden, dass der Mieter einen Nachmieter zu stellen hat.  Denkbar ist auch, dass im Mietaufhebungsvertrag konkrete Regelungen oder Absprachen hinsichtlich der Rückgabe der Wohnung getroffen werden, beispielsweise dass die Wohnung leer geräumt und besenrein oder renoviert zurückgegeben wird, dass bestimmte Einrichtungsgegenstände zurückbleiben oder vom Vermieter gegen Zahlung eines Abstandes übernommen werden usw.

Außerdem kann in einem Mietaufhebungsvertrag auch eine Regelung hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution getroffen werden. Gibt es zwischen Mieter und Vermieter keine offenen Fragen mehr, könnte zum Beispiel eine Absprache aufgenommen werden: „Mieter und Vermieter sind sich darüber einig, dass keine gegenseitigen Ansprüche mehr bestehen, dass die Mietkaution bei Rückgabe der Schlüssel ausgezahlt wird.“

Abstandsflächen

Die einzuhaltenden Abstandflächen zu den Nachbargrundstücken hinsichtlich Bebauung sind in der jeweiligen Landesbauordnung definiert. Bei Anbauten, Umbauten sowie anderen Erweiterungen sind Abstandsflächen zum Nachbarn einzuhalten. Sofern Abstände gemäß LandesBauO unterschritten werden, ist eine sog. Angrenzerzustimmung erforderlich. Das heißt der oder die Nachbarn müssen einer nachträglichen Bebauung zustimmen.
Dieses Recht steht ihnen allein dadurch zu, dass Beeinträchtigungen wie beispielsweise Lichteinfall ausgeschlossen werden können.

Beispiel
Ein klassischer Fall in städtischen Wohngebieten ist die Montage einer Feuertreppe als zweiten Fluchtweg. Je nach Enge der Bebauung werden schnell ein oder mehrere Nachbargrundstücke hiervon betroffen sein. In der Regel stimmen die Nachbarn in so einem Fall zu, da die Aussicht einer Ablehnung vor Gericht meist ohne Erfolg ist. Zumal hier das öffentliche Interesse hinsichtlich Gefahrenabwendung von Personen in einem Brandfall Vorrang hat.

Web-Link » zu § 6 Abstandsflächen der Bauordnung NRW

B

Betriebskostenverordnung
Direkter Link zur BetrKV - Ein Service des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz

 

Befristeter Mietvertrag

Siehe hierzu » Zeitmietvertrag

 

Berliner Räumung - die Räumung nach Berliner Modell

Eine Räumungsklage ist teuer und langwierig. Zum einen ist der Hausbesitzer verpflichtet, bestimmte Fristen zu wahren. Zum anderen sind die Amtsgerichte teils derart überlastet, dass sie die Fälle nur äußerst schleppend bearbeiten können. So kann es sechs bis neun Monate dauern, bis ein vollstreckbares Räumungsurteil ergeht. Schneller, vor allem aber günstiger geht es nach dem Berliner Modell. Dieses ermöglicht es Vermietern, eine Zwangsräumung mit teils erheblich geringerem Kostenaufwand durchzuführen.

Was ist die Berliner Räumung?
Das Berliner Modell bedeutet, dass ein Vermieter, der die Räumung seiner Immobilie verlangt, sich nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. I ZB 135/05) zeitgleich auf sein Vermieterpfandrecht berufen kann. Hier wird insbesondere der Hausrat nicht abtransportiert oder gegebenenfalls verwahrt, sondern lediglich das Schloss ausgewechselt. Der Vermieter erlangt also wieder das räumliche Nutzungsrecht über sein Eigentum. Fälle wie jene von Mietnomaden, die mit hohen Reparatur- und Sanierungskosten einhergehen, verdeutlichen den Handlungsbedarf. Spezielle Räumungsvereinbaren können analog zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden, um die Vollstreckung phasenweise zu dokumentieren und auf Rechtssicherheit zu setzen.

Wie wird diese praktiziert?
Vereinfacht bedeutet das, dass der Vermieter die Räumung selbst regelt. Auf diese Weise kann man die Kosten selbst steuern. Dennoch gibt es beim Berliner Modell einiges zu beachten. Der Vermieter muss die Räumung mit dem Mieter durchführen. Die Wohnung sollte man nur mit Zeugen betreten. Der Mieter kann dann sein Hab und Gut selbst ausräumen. Es handelt sich um eine Abkehr von der klassischen Zwangsräumung nach § 885 ZPO, wonach Dinge wie Abtransport, Verwahrung und gegebenenfalls Verwertung durch einen Gerichtsvollzieher vollführt werden müssen. Damit einhergehend ist eine Vorschussleistung seitens des Vermieters, welcher zugleich in der Haftung steht.

Ist der Mieter flüchtig, darf der Vermieter darauf bestehen, dass die Wohnungseinrichtung des Mieters zunächst bleibt, wo sie ist – nämlich in der zu räumenden Wohnung. Dank dieses Kunstgriffs spart der Vermieter die ansonsten anfallenden Einlagerungs- und Transportkosten für das Mobiliar des säumigen Mieters. Dieser hat dann einige Wochen Zeit, das Pfand auszulösen, bevor es versteigert wird, um die Ansprüche des Vermieters zu befriedigen. Das Vermieterpfandrecht definiert, wie mit Hausrat und anderen Gegenständen in der Wohnung zu verfahren ist. Handelt es sich etwa um gemietete oder geleaste Dinge, so kann daran kein Pfandrecht ausgeübt werden. Die normale Aufbewahrungsfrist beträgt einen Monat, sodass eine Verwertung nach Ablauf möglich wird. Diese Vorschrift ist penibel einzuhalten, ansonsten erwächst hieraus im Zweifelsfall eine Schadenersatzpflicht. Ist der Mieter samt seinen Sachen verschwunden, kann der Vermieter nur noch Strafanzeige stellen, geht aber in der Regel leer aus.

Worauf sollte der Vermieter achten?
Beim Berliner Modell der Räumungsklage ist der Eigentümer zur Verwahrung oder Verwertung der gepfändeten Gegenstände verpflichtet. Sind sie unpfändbar, muss er sie herausgeben und der Mieter bekommt sie zurück; wenn sie jedoch pfändbar sind, darf er sie veräußern. Vorsicht ist geboten, wenn man das Eigentum des Mieters an diesen herausgeben muss: Wird es beschädigt, wird man als Eigentümer der Wohnung schadenersatzpflichtig. Zugleich darf die Herausgabe von unpfändbaren Gegenständen nicht an die Übernahme von Kosten oder anderen Voraussetzungen geknüpft werden. Einmal initiiert, kann der Ablauf im Rahmen des Berliner Modells nicht mehr einseitig gestoppt werden. Im Zweifelsfall ist abzuwägen, ob das Modell gegenüber der klassischen Zwangsvollstreckung das adäquate und kostengünstige Mittel ist. Umstände wie eine zeitnahe Neuvermietung und Sicherung der Bausubstanz spielen eine übergeordnete Rolle.

Probleme beim Berliner Modell erwachsen meist dann, wenn es zum Streit darüber kommt, was pfändbar ist und was nicht. Für solche Fälle sollte man sich einen Anwalt nehmen. Diejenigen Vermieter, die unter Zeugen die Verwertung vollziehen, können sich einer möglichen Schadenersatzpflicht hierdurch entziehen. Die Art und Weise der Verwertung bestimmen Sie dabei prinzipiell selbst. Es bieten sich etwa eine öffentliche Versteigerung oder bei Wertsachen die Hinterlegung an. Unpfändbar sind in jedem Fall solche Gegenstände, die in der Zivilprozessordnung aufgeführt werden. Das sind klassischerweise persönliche Gegenstände, die im Rahmen einer angemessenen Lebens- und Haushaltsführung notwendig sind.

C

Checklisten und Tipps/Ratschläge

Der Wohnraummietvertrag allgemein und Sonderfall Eigentumswohnung

Mietvertrag: Die häufigsten Fehler und Schwachstellen
Worauf es beim Mietvertragsabschluss ankommt und wie Sie Fehler vermeiden
Pressemeldung Mietvertrag - die häufigtsen Fehler.pdf (72.2KB)
Mietvertrag: Die häufigsten Fehler und Schwachstellen
Worauf es beim Mietvertragsabschluss ankommt und wie Sie Fehler vermeiden
Pressemeldung Mietvertrag - die häufigtsen Fehler.pdf (72.2KB)

 

E

Eigenbedarf - Kündigung
Eigenbedarf kann nur unter ganz eng gefassten Bedingungen geltend gemacht werden. Zunächst gilt grundsätzlich, dass Eigenbedarf nur für Wohnräume geltend gemacht werden kann.

Eigenbedarf kann nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für „seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ geltend gemacht werden (§ 573 Abs.2 Ziffer 2). Der Begriff der Familienangehörigen ist gesetzlich nicht eindeutig geklärt. Aus der Rechtsprechung ergibt sich jedoch, dass die Kinder, Enkel, der Ehepartner, die Geschwister und deren Kinder, die Eltern und Großeltern als Familienangehörige im Sinne des § 573 BGB anzusehen sind. Darüber hinaus zählen auch Schwiegerkinder und -eltern, Stief- und Pflegekinder sowie Pflegeltern zu den Personen, für die Eigenbedarf denkbar ist.

Darüber hinaus kann Eigenbedarf für entferntere Verwandte oder auch andere, nicht verwandte Personen in Frage kommen, wenn eine besonders enge Verbindung zu diesem Verwandten besteht oder eine rechtliche oder moralische Verpflichtung des Vermieters besteht, den Angehörigen zu unterstützen.

Weiterhin kann auch der Nießbrauchinhaber eines Hauses oder einer Wohnung Eigenbedarf geltend machen.

Wird eine Wohnung von mehreren natürlichen Personen vermietet, reicht es aus, wenn eine dieser Personen einen Anspruch auf Eigenbedarf geltend machen kann. Vor diesem Hintergrund ist es auch nachvollziehbar, dass bei einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein einzelner Gesellschafter Eigenbedarf für sich oder seine Angehörigen geltend machen kann. Dabei spielt es keine Rolle, wann der Anspruchsfordernde der Gesellschaft beigetreten ist.

Voraussetzungen für den Eigenbedarf

Neben dem eingegrenzten Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, muss der Vermieter gegenüber dem Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof bereits 1988 folgende Leitsätze festgelegt:

„a) Für die Annahme von Eigenbedarf reicht die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen oder eine der in § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen wohnen zu lassen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat. Unzureichende Unterbringung des Vermieters ist nicht erforderlich.

b) Entgegenstehende Interessen des Mieters sind ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 556a BGB zu berücksichtigen.“

(BGH Beschluss vom 20.01.1988 - Aktenzeichen VIII ARZ 4/87

Die Begründung der Eigenbedarfskündigung muss gegenüber dem Mieter offengelegt werden. Gründe, die bereits in Gerichtverfahren anerkannt wurden, sind beispielsweise:

⌂ Der Vermieter wohnt selbst zur Miete und will in die gekündigte Wohnung einziehen.

⌂ Der Vermieter benötigt die Wohnung, da er in seiner Wohnung kein Arbeitszimmer einrichten kann, dies aber in der gekündigten Wohnung möglich ist.

⌂ Das leibliche – noch bei den Eltern lebende – Kind des Vermieters wird volljährig und will einen eigenen Hausstand gründen. Ob das Kind verheiratet ist oder mit einem Freund zusammenziehen will spielt dabei keine Rolle.

⌂ Der Vermieter will eine Wohnung für seine Kinder nutzen, damit sich diese nicht frühzeitig vom Elternhaus lossagen.

⌂ Eine Eigentumswohnung wird gekauft, die der Käufer, der bis dahin noch zur Miete wohnte, selbst als Wohnung nutzen will. Wird eine Eigentumswohnung vornehmlich als Kapitalanlage gekauft, kann daraus kein Grund zur Eigenbedarfskündigung abgeleitet werden.

⌂ Der Vermieter möchte nach Beendigung seines Berufslebens in seinem Heimatort seinen Lebensabend verbringen. Ist die gekündigte Wohnung wesentlich kleiner als die derzeitige, so muss geklärt werden, ob die gekündigte Wohnung als Zweitwohnsitz dienen soll.

⌂ Der Vermieter möchte in das Haus einziehen, um die Immobilie selbst zu verwalten.

⌂ Ein Einzug des Vermieters würde dessen Weg zur Arbeitsstätte erheblich verkürzen.

⌂ Die gekündigte Wohnung wird für eine Pflegekraft benötigt, die den Vermieter oder eine andere Person aus dem berechtigten Kreis pflegen soll.

⌂ Der Vermieter will ernsthaft eine räumliche Trennung zum Partner aufbauen. Dabei muss es nicht zwingend um eine Scheidung gehen.


Ist Eigenbedarf auf begrenzte Zeit möglich?

Grundsätzlich ist diese Frage nicht generell mit "Ja" oder "Nein"  zu beantworten. Das Bayerische Oberlandesgericht hat bereits 1993 festgestellt, dass eine begrenzte Nutzung der gekündigten Wohnung nicht unbedingt eine Eigenbedarfskündigung ausschließt. Allerdings verlangten die Richter eine längerfristige Nutzungsdauer von mehreren Jahren. Die Richter gehen allgemein von mindestens drei Jahren aus. Für eine kürzere Zeitspanne müssen besondere, nach-
vollziehbare Gründe vorliegen.


Eigenbedarf muss auch umgesetzt werden

Eigenbedarf muss für eine wirksame Kündigung nicht nur nachvollziehbar begründet werden – der Vermieter muss die gekündigte Wohnung auch im Sinne des Eigenbedarfs nutzen. Wird der Wohnraum nicht wie in der Kündigung angegeben für Eigenbedarf genutzt, kann es sein, dass die Gerichte von einem vorgetäuschten Eigenbedarf ausgehen.


Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss bekannt machen

In jedem Fall ist es wichtig, den möglichen Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss bekannt zu machen, wenn der Eigenbedarf zu erwarten ist. Ist bereits bei Abschluss des Mietvertrags bekannt, dass Gründe für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen und wird der Mieter hierauf nicht hingewiesen, kann dies ein Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben sein. Einer zumindest in Erwägung gezogene Eigenbedarfskündigung in absehbarer Zeit würde der Abschluss eines Mietvertrages auf unbestimmte Zeit widersprechen. Der Vermieter ist deshalb verpflichtet, den Mieter auf die mögliche Eigenbedarfs-kündigung von sich aus bei Vertragsabschluss hinzuweisen.

 

Kündigungsfrist und Kündigungsschreiben

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die gesetzliche Kündigungsfrist (§ 573c) einzuhalten. Das Kündigungsschreiben muss also spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter vorliegen. Die Kündigung kann dann zum Ende des übernächsten Monats ausgesprochen werden. Allerdings kann sich die Frist je nachdem, wie lange der Mieter in der Wohnung wohnt, verlängern. Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die Frist jeweils um drei Monate. Im Extremfall kann also eine Frist von insgesamt fast neun Monaten entstehen.

Wurde eine Wohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der neue Eigentümer erst nach drei Jahren Eigenbedarf geltend machen. Dieses Recht gilt auch für einen Angehörigen des Mieters, der nach dem Tod des ursprünglichen Mieters kraft Gesetzes das Mietverhältnis fortsetzte (Urteil des Bundesgerichthofs vom 09.07.2003 – Aktenzeichen VIII ZR 26/03).

An das Kündigungsschreiben werden relativ hohe Anforderungen gestellt. Hier müssen alle Gründe aufgeführt werden, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. An dieser Stelle empfehlen wir Ihnen sich anwaltlichen Rat einzuholen.

 

Eichfristen bei Verbrauchszählern

Zur Verbrauchsabrechnung von Wasser und Wärme dürfen nur geeichte Zähler verwendet werden (§ 2 Abs. 1, § 25 Eichgesetz). Daher ist unbedingt darauf zu achten, dass die Wohnungs- und Zwischenzähler für Kaltwasser, Warmwasser und Wärme den Eichvorschriften entsprechen.

Seit 1.1.2015 müssen Vermieter die zuständige Behörde (i. d. R. das Eichamt) darüber informieren, wenn sie neu oder erneuerte Messgeräte wie Kaltwasser-, Warmwasser- oder Wärmezähler in Betrieb nehmen (Anzeigepflicht; § 32 MessEG). Das kann auch auf elektronischen Weg oder per Fax gemeldet werden.

Alle eichpflichtigen Zähler mit Eichfristen:

Zählerart                                                        Eichfristen
Warmwasserzähler                                      alle 5 Jahre
Wärmezähler                                                alle 5 Jahre
Kaltwasserzähler                                         alle 6 Jahre
Gaszähler                                                      alle 8 Jahre
Stromzähler                                                  alle 16 Jahre
Heizkostenverteiler                                     nicht eichpflichtig

F

Fristlose Kündigung

Eine außerordentliche fristlose Kündigung verlangt immer einen „wichtigen Grund“, wobei dieser wichtige Grund im Gesetz leider nicht näher erläutert wird. § 543 Abs. 1 BGB führt hierzu lediglich aus: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Allerdings führt der Gesetzgeber einige Beispiele im Abs. 2 des § 543 auf, die als wichtige Gründe angesehen werden. Danach haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, fristlos zu kündigen, wenn der Mieter

⌂ seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt und dadurch die Mietsache erheblich gefährdet wird.

⌂ die Wohnung ohne Erlaubnis und Befugnis Dritten überlässt. Oder

⌂ in Mietrückstand gerät.

In Mietrückstand gerät der Mieter, wenn er für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Auch, wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, entsteht ein Rückstand, der eine fristlose Kündigung durchaus rechtfertigen kann. Der Mieter hat jedoch noch nach der fristlosen Kündigung die Möglichkeit, die Schuld aufzurechnen oder zu begleichen und dadurch die Kündigung abzuwenden. Ergänzend gelten hierzu die Bestimmungen des § 569 BGB für das Wohnraum-Mietrecht.

In der Vergangenheit galt die Regelung, dass eine fristlose Kündigung bei Mietrückständen in einem engen zeitlichen Rahmen zum Entstehen der Mietrückstände erfolgen muss. Hierzu hat aber der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil gefällt, in dem er die bisherige Rechtsprechung zumindest teilweise revidiert. (Urteil vom 13.07.2016 - Aktenzeichen VIII ZR 296/15).

In dem Verfahren ging es um eine fristlose Kündigung, die wegen Mietrückständen ausgesprochen wurde, die zu diesem Zeitpunkt bereits etwas länger als sieben Monate bestanden. Der Räumungsklage wurde zunächst vom zuständigen Amtsgericht stattgegeben.

Diese Entscheidung wurde jedoch vom Landgericht aufgehoben. Die Richter verwiesen hier auf § 314, Abs. 3 BGB.

Der BGH vertrat die Ansicht, dass aus den §§ 543 und 569 BGB keine zeitliche Begrenzung bezüglich einer fristlosen Kündigung abgeleitet werden könne. § 314 Abs. 3 BGB käme hier nicht zur Anwendung, da auch in den einschlägigen BGB-Vorschriften zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung kein Bezug genommen werde. Der BGH erklärte deshalb die Entscheidung des Amtsgerichts für Rechtens und hob das Urteil des Landgerichts auf. Damit war die fristlose Kündigung – auch nach sieben Monaten – rechtens.


Gesetzestext zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund > BGB § 543

 

G

Gartennutzung und -pflege

Gehört zu Ihrem Mehrfamilienhaus ein Garten, besteht für die Mieter kein Nutzungsrecht, wenn keine Regelung im Mietvertrag vorgenommen wurde. Bei entsprechenden Vertragsregelungen kann die Nutzung des mitvermieteten Gartens nur selten wieder entzogen werden (Teilkündigung). Eine Ausnahme stellt beispielsweise die Erstellung neuen Wohnraums auf dem Gelände des Gartens dar.

Sie können die Nutzung natürlich auch außerhalb des Mietvertrages erlauben. Diese Erlaubnis kann dann aber jederzeit ohne Einhaltung irgendwelcher Fristen wieder entzogen werden.

Nutzen die Mieter den Garten schon seit einigen Jahren, kann hieraus eine stillschweigende Vertragsergänzung abgeleitet werden.

Die regelmäßig anfallenden Kosten der Gartenpflege (Rasen mähen, Unkraut jäten usw.) können – bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag – als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Durch die Umlage dieser Kosten entsteht für den Mieter aber kein automatisches Nutzungsrecht des Gartens.

Die Kosten für die Gartenpflege dürfen Sie als Vermieter auch dann umlegen, wenn Ihr Mieter die Rasenfläche oder das Beet nicht betreten darf (BGH, Urteil v. 26.05.2004, VIII ZR 135/03, WM 2004, S. 399). Allein der Blick ins Grüne rechtfertigt es, dass Sie dem Mieter die Gartenpflegekosten auf die Betriebskosten-Abrechnung setzen dürfen (LG Berlin, Urteil v. 26.04.2002, 64 S 181/01, GE 2002, S. 931)

 

Garagenmietvertrag

Wenn Sie als Vermieter im Wohnraummietvertrag eine Garage mit aufführen oder stillschweigend die Wohnung mit Parkplatz vermieten, so ist die Garage oder der Stellplatz mit dem Wohnungsmietvertrag verknüpft. Was heißt das?

Sie können dann dem Mieter nicht seinen Parkplatz nehmen, solange er die Wohnung nutzt. Vermieten Sie eine Wohnung samt Garage oder Stellplatz innerhalb eines Mietvertragsformulars, können Sie die Garage oder den Stellplatz nicht getrennt vom Wohnungsmietvertrag kündigen. Das bringt mit sich, dass zugleich keine vom Wohnraum getrennte Mieterhöhung allein für die Garage durchgesetzt werden kann. Und zwar auch dann nicht, wenn die für die Garage ausgewiesene Miete etwa unter der ortsüblichen Miete liegen sollte.

Es genügt auch die reine Überlassung
Dabei ist es nicht notwendig, die Garage explizit im Mietvertrag zu erwähnen. Es genügt regelmäßig die reine Überlassung. Die Rechtsprechung spricht dann von einem „einheitlichen Mietverhältnis“, wodurch die teilweise Kündigung einer Garage nicht statthaft ist. Formulierungen, wonach Vermieter der Garage einen eigenen Mietpreis zugeschrieben haben, werden regelmäßig von Gerichten kassiert. Es gelten dann stets die Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum.

Anders ist es, wenn Sie die beiden Vertragsbestandteile voneinander trennen. Also "den Parkplatz" mit einem separaten Vertrag vermieten. Vermieten Sie einen nicht zum Wohnen bestimmten Raum, wie z.B. eine Garage, können Sie diesen bis spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 580 a Abs. 1 BGB).

Sie haben also nur eine 3-monatige Kündigungsfrist und benötigen für Ihre Kündigung keinen Kündigungsgrund.

MUSTER Garagenmietvertrag » zum Download

 

 

Grillen auf dem Balkon oder im Garten

Grillen auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten ist Mietern grundsätzlich erlaubt. Nachbarn müssen dies akzeptieren. Hiervon gibt es nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) aber zwei Ausnahmen. 

Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten, müssen sich Mieter daran halten. Wer das Grillverbot missachtet, riskiert eine Abmahnung oder sogar die Kündigung (LG Essen 10 S 438/01). 

Aber auch ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß, Rauch oder dichten Qualm liegt eine Ordnungswidrigkeit vor, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann. 

Auch wenn zum Beispiel zweimal im Monat oder dreimal im Jahr, nur nach Vorankündigung oder nur zwischen 17.00 und 22.00 Uhr vereinzelt gegrillt wird, muss immer die Rauchbeeinträchtigung für die Nachbarn so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb sollten, so der Mieterbund, Grillfreunde vom Holzkohlegrill zu Elektrogrill wechseln und, wenn möglich, mit Aluminiumschalen arbeiten.

Quelle: www.mieterbund.de > Grillen im Freien

 

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