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Themen von H - L

H

Hausordnung
Musterhausordnung » zum Download

 

Hausmeister

Welche Hausmeisterkosten sind umlagefähig und welche nicht?
Generell gilt, dass Hausmeisterkosten nur dann innerhalb der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden dürfen, wenn dieses im Mietvertrag vereinbart wurde. Ist dieses nicht der Fall, so besteht erst dann die Möglichkeit diese Kosten auf den Mieter umzulegen, sobald ein entsprechender Nachtrag innerhalb des Mietvertrages zustande und vom Mieter unterzeichnet wurde. 

Ist jedoch im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter einen Hausmeister einstellen kann, auch wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch kein Hausmeister vorhanden ist, so sind Hausmeisterkosten umlagefähig sobald der Vermieter einen Hausmeister beauftragt. Hierbei ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet dem Mieter den Bedarf oder die Notwendigkeit zu begründen (BGH Urteil vom 07.04.2004 VIII ZR 167/03).

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Haustiere

Mieter, die Haustiere besitzen, müssen ihre Tiere so halten, dass die Nachbarn nicht unzumutbar gestört werden. Ständige, ruhestörende Tiergeräusche, wie beispielsweise das Gebell eines Hundes oder das Gekreische eines Papageis, berechtigen die Mitbewohner zur Mietminderung.
Außerdem müssen Sie auch mit behördlichen Bußgeldern wegen Störung rechnen.

 

Heizkostenverordnung

Die aktuelle Heizkostenverordnung im Web » BM der Justiz und für Verbraucherschutz

 

Heizungswartung

Laut der Energiesparverordnung (EnEV) gehört die regelmäßige und sachgerechte Inspektion, Bedienung und Wartung einer Heizungsanlage zu den Pflichten des jeweiligen Betreibers. Die Bedienung, Wartung und Inspektion einer Heizungsanlage kann jedoch nicht vom Betreiber selbst durchgeführt werden, sondern fällt in den Aufgabenbereich eines Fachbetriebes.

Die Wartung einer Heizung ist laut Betriebs- und Heizkostenverordnung umlagefähig. Gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV sind die Kosten der Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, ihre regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft umlegbare Nebenkosten, die der Mieter bezahlen muss.

Muss der Heizungsmonteur die Anlage reinigen, einstellen und sie dazu zerlegen oder den Brenner reinigen und wieder einbauen oder Wasser nachfüllen, sind alle diese Arbeiten Wartungsarbeiten. Maßgebend und typisch für die Umlagefähigkeit von Wartungsarbeiten ist, dass sie regelmäßig anfallen.

Die Wartungsarbeiten dürfen nicht mit den Kosten einer Reparatur (Instandsetzung) gleichgestellt werden, da eine Reparatur nicht regelmäßig, sondern einzelfallbedingt anfällt. Reparaturarbeiten sind nicht umlagefähig.

Allerdings ist eine klare Abgrenzung zwischen Wartung und Instandsetzung nicht immer möglich. Fallen Wartung und Instandsetzung zusammen und kann nicht ermittelt werden, wie sich die Kosten konkret aufteilen, muss der Vermieter den Wartungskostenanteil auf einer vernünftigen Grundlage schätzen. Nicht zu den Wartungskosten gehört demnach die Erneuerung der Umwälzpumpe, die Montage einer neuen Ölpumpe oder die Reparatur des Brenners. Muss im Kessel eine Undichtigkeit bereinigt werden, sind diese Kosten ebenfalls nicht umlagefähig.

Im Allgemeinen werden die Wartungskosten mit rund 5 % der Brennstoffkosten angesetzt. Liegen sie höher, sollte der Mieter die Einzelabrechnungen einsehen und prüfen, ob der Handwerker und ihm folgend der Vermieter nicht unzulässigerweise auch Instandsetzungsarbeiten berechnet hat.

 

 

Heizdauer und Raumtemperatur

Während der Heizperiode, in der Regel vom 1. Oktober bis 30. April, muss der Vermieter die zentrale Heizungsanlage so einstellen, dass eine Mindesttemperatur in der Wohnung zwischen 20 und 22 Grad Celsius erreicht werden kann.
Allerdings muss der Vermieter nicht „rund um die Uhr“ diese Mindesttemperaturen garantieren. Nachts, also zwischen 23.00 bzw. 24.00 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung auch 18 Grad Celsius aus.

Mietvertragsklauseln, nach denen zum Beispiel eine Temperatur von 18 Grad Celsius zwischen 8.00 und 21.00 Uhr ausreichen soll, sind unwirksam.

Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt – so der Mieterbund – ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern, das heißt weniger zahlen. Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich. Wird es in der Wohnung nur noch maximal 18 Grad Celsius warm, ist eine Mietminderung bis zu 20 Prozent denkbar.
Bleibt es in der Wohnung auf Dauer kalt, drohen sogar Gesundheitsschäden, ist der Mieter auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Auch der Ausfall der Warmwasserversorgung ist laut Deutschem Mieterbund ein Wohnungsmangel, der vom Vermieter beseitigt werden muss, der den Mieter zum Beispiel zu einer Mietminderung berechtigt. Das Gleiche gilt bei einer mangelhaften Warmwasserversorgung, das heißt wenn die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius nicht erreicht wird.


Rauntemperatur am Arbeitsplatz
Die Temperatur in gewerblich genutzten Räumen sind hier gesondert zu betrachten. Hier regelt die Arbeitsstättenverordnung die grundlegenden Anforderungen an Arbeitsplätze.

Die alte Arbeitsstättenrichtlinie ASR 6 der Arbeitsstättenverordnung unterscheidet zwischen sitzenden Arbeiten und stehenden Arbeiten.
Bei sitzenden Arbeiten, die leichte körperliche Arbeit beinhalten, muss die Raumtemperatur mindestens 20° C betragen.
Sitzende Tätigkeiten, bei mittlerer körperlicher Arbeit fordern eine Raumtemperatur von mindestens 19° C.

Stehende Tätigkeiten, die als leichte körperliche Arbeit eingestuft sind benötigen eine minimale Raumtemperatur von 19°C.
Stehende Tätigkeiten mit mittlerer körperlicher Arbeit erfordern eine Raumtemperatur von über 17° Celsius.

Außerdem ist schwere körperliche Arbeit im Stehen definiert. Hier ist eine minimale Raumtemperatur von mindestens 12° Celsius angebracht.

Diese Mindesttemperaturen müssen während der gesamten Arbeitszeit vom Arbeitgeber gewährleistet und überwacht werden.

Neben den Mindesttemperaturen sind auch die Maximaltemperaturen festgelegt. Die maximale Raumtemperatur darf nicht höher als 26° Celsius betragen.

Außerdem sind an Fenstern Vorrichtungen anzubringen, die vor direkter Sonneneinstrahlung schützen.

Die neue Arbeitsstättenverordnung 2010 hat die konkreten Minimal- und Maximaltemperaturen übernommen. Es gelten somit dieselben Temperaturen und Regeln.

Direkter Link zur » Arbeitsstättenverordnung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz 

I

Indexmiete: So berechnen Sie Ihre Mieterhöhung

Wer seine Miete erhöhen will und eine Indexmiete vereinbart hat, braucht den aktuellen Verbraucherpreisindex. Der ändert sich jeden Monat, so wie jetzt wieder im Februar 2017 für den Monat Januar auf 108,1. Damit ist er gegenüber dem Vormonat gesunken.
 
Der Verbraucherpreisindex basiert auf der Preisbasis 2010. Die Preisbasis ändert sich ungefähr nur alle 5 Jahre.
 
Zum Berechnen Ihrer Indexmiete benötigen Sie nur zwei Zahlen - also ganz einfach!

Wie Sie Ihre Miete erhöhen
Wenn Sie wissen wollen, ob Sie Ihre Indexmiete erhöhen können (oder vielleicht sogar Ihr Mieter eine Mietsenkung verlangt!), müssen Sie 2 Zahlen kennen:

1. Den Preisindex zum Zeitpunkt Ihres Vertragsabschlusses beziehungsweise Ihrer letzten Erhöhung und
2. den aktuellen Index.

Den Index am Tag des Vertragsabschlusses entnehmen Sie entweder Ihrer Indexklausel in Ihrem Mietvertrag oder Sie suchen ihn aus der amtlichen Indextabelle heraus. Achten Sie darauf, dass Ihr Wert der aktuellen Preisbasis entspricht. Auch dann, wenn damals noch eine andere Preisbasis galt.
Stellen Sie Ihren Anfangsindex dem aktuellen Index gegenüber. Eine einfache Rechenformel sagt Ihnen, um wie viel sich Ihr Index und damit Ihre Miete prozentual verändert hat.

Beispiel
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland betrug zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses im Januar 2010 auf der Preisbasis 2010 99,0. Der aktuelle Index für Januar 2017, der am 14.2.2017 veröffentlicht wurde, beträgt 108,1.

Um wie viel der Index jeweils gestiegen ist, berechnen Sie einfach so:

Neuer Indexstand : alter Indexstand x 100 - 100 = prozentuale Steigerung.

Also: 108,1 : 99,0 x 100 – 100 ergibt eine mögliche, monatliche Mieterhöhung von 9,19 %. Bei einer Monatsmiete von 850,00 EUR entspricht das einer monatlichen Mieterhöhung von 78,11 EUR auf 928,11 EUR, die Sie gegenüber Ihrem Mieter fordern könnten.

Die erhöhte Miete wird mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang Ihrer Mieterhöhungserklärung wirksam.

Beispiel
Ihr Mieter erhielt Ihre Mieterhöhungserklärung zwischen dem 1.2.2017 und dem 28.2.2017.

Dann muss er die höhere Miete ab April 2017 zahlen.

Wichtig: Mit einer Mieterhöhung lösen Sie eine Sperrfrist von einem Jahr aus. Da der Januar-Wert gegenüber dem Februar-Wert um 0,7 Punkte gesunken ist,  sollten Sie besser noch einen Monat warten mit Ihrer Mieterhöhung.

Was Sie im Mietvertrag vereinbaren sollten
Bis zum 1.1.2003 hatte noch jedes Bundesland seinen eigenen Index. Außerdem differenzierten die statistischen Landes- und Bundesämter sogar noch zwischen z. B. 4-Personen-Haushalten von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen oder 4-Personen-Haushalten von Beamten und Angestellten mit höherem Einkommen.

Schon seit einiger Zeit berechnet das Statistische Bundesamt jedoch nur noch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (= VPI). Nur diesen Index dürfen Sie noch Ihrer Indexklausel im Wohnungsmietvertrag zugrunde legen.

Der Verbraucherpreisindex für Deutschland meint das Gleiche wie der in § 557 b BGB erwähnte „Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland". Es ist höchstwahrscheinlich nur noch eine Frage der Zeit, bis der Gesetzgeber seinen Wortlaut exakt an den des Statistischen Bundesamtes angleicht.

Web-Link zum »  Verbraucherpreisindex des Statischen Bundesamtes

K

Kaution

Als Sicherheitsleistung wird im Mietvertrag mit dem Mieter eine Kaution vereinbart. Es ist die Regel und auch zu empfehlen 3 Monatskaltmieten als Kautionsleistung zu verlangen. Was viele nicht wissen ist, dass der Mieter nach § 551 Abs. 2 BGB seine Kaution in 3 gleichen Raten zahlen darf. Nur die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Das ist nicht schon mit Vertragsabschluss, sondern der vereinbarte Mietvertragsbeginn. Die 2. und 3. Kautionsrate sind zusammen mit der jeweiligen Miete fällig.

 

Kappungsgrenze

Aktuelle Gesetzeslage im Web » Ministerium für Inneres und Kommunales NRW

 

Kleinreparatur-Klausel

Eine Kleinreparatur-Klausel ist ein Muss für jeden Mietvertrag. Gegenstände, die dem häufigen Gebrauch des Mieters unterliegen, muss der Mieter bis zu einer maximalen Höchstgrenze von Euro 100,00 selbst bezahlen. Klassische Gegenstände sind Duschschlauch, Toilettenbrille, aber auch ein Wasserhahn, wenn die Reparaturrechnung des Handwerkes inklusive Arbeitslohn den Höchstwert nicht übersteigt.

In Mietverträgen findet man den Wert 75,00 Euro pro Kleinreparatur. Schon mehrere Gerichte haben aber entschieden, dass eine Klausel, wonach der Mieter 100 EUR pro Kleinreparatur selbst tragen muss, zulässig ist (AG Bingen/Rhein, Urteil v. 4.4.2013, 25 C 19/13; AG Braunschweig, Urteil v. 29.3.2005, 116 C 196/05, GE 2005 S. 677).

Pro Vertragsjahr ist die Summe der Kleinreparaturen aber begrenzt. Der Gesamtbetrag sollte nicht mehr als 8 % der jeweils geschuldeten Jahresnettomiete
betragen.

Erst zahlt der Vermieter und dann erst der Mieter
Bitte denken Sie daran: Sie können nur Kostenersatz vom Mieter verlangen, dagegen nicht, dass er den Handwerker bestellt und bezahlt! Solche Vornahmeklauseln sind unwirksam.

 

Kündigung und Kündigungsfristen

Wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt oder zum Beispiel die Wohnung schuldhaft beschädigt, kann ihm der Vermieter ordentlich oder fristlos kündigen. Kündigen auf Zuruf? Unwirksam! In beiden Fällen muss die Kündigung auf jeden Fall schriftlich erfolgen.

Die Faustregel lautet: Wenn Sie als Vermieter kündigen wollen, brauchen Sie einen Kündigungsgrund. Als  Vermieter haben Sie ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn Ihr Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft erheblich verletzt.

Ordentliche Kündigung heißt: Sie müssen eine Kündigungsfrist einhalten.

Bei der ordentlichen Kündigung von unmöblierten Wohnraum können die gesetzlichen Kündigungsfristen zum Nachteil des Mieters nicht wirksam abgekürzt werden. Für Wohnraummietverträge gelten sog. asymmetrische Kündigungsfristen:

die Kündigung von Wohnraummietverhältnisses ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§573c BGB).

Die Kündigungsfrist beträgt für den Vermieter ab einer Mietdauer von 5 Jahren 6 Monate und ab 8 Jahren 9 Monate, während es für den Mieter auch in diesen Fällen bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten verbleibt. Die Fristen verlängern sich für den Vermieter um weitere 3 Monate, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht im Zweifamilienhaus Gebrauch macht (§573 a, Abs. 1 S. 2 BGB). Die Verlängerung der Kündigungsfristen gilt nicht, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig außerordentlich gekündigt werden kann (§ 573 d Abs. 2, 575 a Abs. 3 BGB).

Achtung!

Alleine durch die Benennung von 3 Nachmietern ergibt sich kein Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Diese weitverbreitete Ansicht ist schlichtweg falsch.

Bei einer Kündigung gilt der Samstag - anders als bei der Mietzahlung - als Werktag und zählt mit.

 

L

Landesbauordnung NRW BauO » zum Download

 

Lärmbelästigung

Von 22 Uhr bis 6 Uhr soll Nachtruhe herrschen, sagt der Gesetzgeber. Was dabei als Lärmbelästigung gilt, kann allerdings nicht nur in Dezibel gemessen werden. Denn hier spielt die „Sozialadäquanz“ eine große Rolle, also Lärmintensität, Lärmquelle, Umgebungsgeräusche usw.
Der Mieter unterschreibt i. d. R. mit dem Mietvertrag auch, dass er die dem Mietvertrag als Anlage beigefügte Hausordnung gelesen hat und bestätigt mit
Unterschrift, dass er diese akzeptiert.

In der Hausordnung ist das Zusammenleben einer Mieter- /Mieter-Eigentümer-Gemeinschaft in den wesentlichen Verhaltensregeln definiert. Trotzdem gibt es immer wieder Streitfälle. Der häufigste Streifall, auch aus unserer Erfahrung, ist das Thema Lärmbelästigung. Kinder, Haustiere sowie zu laute Musik und
zu lautes Feiern sind die häufigsten Ursachen.

Der Deutsche Mieterbund hat die häufigsten Streitfälle zusammengestellt:

Kinder: Nächtliches Baby- und Kleinkindergeschrei kann niemand verhindern, muss hingenommen werden. Denn das gehört zur normalen kindlichen Entwicklung dazu. Hier gilt also eine erhöhte Toleranz. Dennoch muss nicht alles hingenommen werden: Wenn ältere Kinder am späten Abend zu viel trampeln, springen und schreien, ist das verboten. Unter Umständen kann der Nachbar die Miete mindern und der Vermieter die lauten Mieter abmahnen. 

Streit: In einem Mehrfamilienhaus, besonders in einem hellhörigen, dürfen Familienkonflikte nur in gemäßigter Form ausgetragen werden. Häufige und überlaute Streitigkeiten sind Grund, die Miete zu mindern. Trotzdem muss ein bisschen Streit ertragen werden. Für das Amtsgericht Düsseldorf (302 OWi-904 Js 708/91) ist ein gelegentlicher Ehekrach in der Nacht beispielsweise in Ordnung, weil er zum sozialadäquaten Verhalten zähle. Gerade bei Ehegatten seien Streitigkeiten verbaler Natur ja häufig anzutreffen, da sich aus dem Miteinander in der Ehe naturgemäß eher Konflikte ergäben, die durch lautstarke Auseinandersetzungen ausgetragen würden. Zu lange und zu oft dürfen die Eheleute aber nicht streiten – eine halbe Stunde ist dem Gericht zufolge bereits ordnungswidrig – und kann auch mit einem Bußgeld geahndet werden. 

Tiere: Das Gebot der Rücksichtnahme in Mehrfamilienhäusern bedeutet auch, dass Tierhalter für Ruhe sorgen müssen. In den Mittags- und Abendstunden, besonders aber in der Nacht, müssen die Tiere leise sein. Gerade bei Hunden kann es Probleme geben. Neben mietrechtlichen Sanktionen, wie Abmahnung oder Forderung nach Abschaffung des Hundes, rechtfertigen lautes und lang anhaltendes Bellen eines Hundes in der Nachtzeit auch ein Bußgeld. 

Körperpflege: Duschen und Baden sind auch nachts erlaubt. Allerdings gilt bei der Körperpflege eine zeitliche Einschränkung: 30 Minuten haben Mieter für ihr Bad oder ihre Dusche. Innerhalb dieser Zeit muss aber auch alles erledigt werden, vom Badewasser-Einlass über das Abduschen bis zum Ablassen des Wassers.

 

 

Lärmquellen aus der Nachbarschaft, Straßen- und Flugverkehr

Aber nicht nur im Haus kann die Lärmquelle sein. Als Verursacher kommen verschiedene Lärmquellen wie zum Beispiel Straßenverkehr, Flugverkehr, Bauarbeiten in Betracht. Je nachdem, durch welche Art Lärm Sie sich gestört fühlen, können Sie Ihre Beschwerde beim Ordnungsamt der Gemeinde oder der Bezirksregierung vortragen.

Die Stadt Köln hat hierzu eine spezielle Seite auf ihrer Homepage mit Kontaktadressen und Rufnummern.
Hier geht es zu dieser Seite » Stadt Köln Lärmbeschwerden.

 

 

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