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Ihr Immobilienmakler Köln für die Vermietung und den Verkauf. Ihr Hausverwalter für die Mietverwaltung.

Themen von M - N

M

Meldebestätigung oder Vermieterbescheinigung

Seit 1.11.2016 sind Wohnungsgeber/Vermieter verpflichtet, bei der Anmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt mitzuwirken (§ 19 Bundesmelde-gesetz). Der Vermieter bzw. eine von ihm beauftragte Person (z. B. Verwalter) muss dem Mieter den Einzug innerhalb von 2 Wochen schriftlich oder gegen-
über der Meldebehörde elektronisch bestätigen.

Die Vermieterbescheinigung können Sie sich als Vermieter meist als Formular bei der jeweiligen Gemeinde online herunterladen. Oder Sie nutzen unser
IVD-Formular » Formular Vermieterbescheinigung zum Download

Achtung: Wer die Bescheinigung nicht oder nicht richtig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 € rechnen und wer einem anderen eine Wohnungsanschrift anbietet, ohne dass dieser dort tatsächlich einzieht oder einziehen will, mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 €!

 

Mietpreisbremse

Wenn die Mietpreisbremse greift, können Vermieter bei der Neuvermietung ihrer Wohnung den neuen Mietpreis nicht immer nach freiem Ermessen festlegen. Unter bestimmten Voraussetzungen darf der neue Mietpreis höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Vermieter stellt sich damit die Frage: Wie lege ich bei einer Neuvermietung den Mietpreis so fest, dass ich nicht mit dem neuen Gesetz in Konflikt komme?

Betroffen sind nur Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt
Zunächst einmal sollten Sie prüfen, ob am Standort Ihrer Wohnung die Mietpreisbremse überhaupt greift. Die gesetzliche Deckelung soll nämlich nur in Gebieten gelten, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. In welchen konkreten Städten und Gemeinden dies der Fall ist, legen die Bundesländer für höchstens fünf Jahre fest. Liegt Ihre Wohnung in einem Gebiet, das von der zuständigen Landesregierung nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft wird, können Sie den Mietpreis wie gewohnt berechnen. Wenn Ihre Wohnung neu ist oder umfassend modernisiert wurde, unterliegt sie unabhängig vom Standort nicht den Regelungen der Mietpreisbremse.

Gelten die neuen gesetzlichen Regelungen für Ihre Wohnung, sollten Sie darauf achten, dass Sie bei der Neuvermietung einen Mietpreis berechnen, der maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Hierzu ein Beispiel:
Die bisherige Miete für die Wohnung A in einem Gebiet, das sich im Laufe der Jahre zu einem "Szenengebiet" entwickelt hat, betrug 5,50 € / qm. Für vergleichbare Wohnungen werden bei Wiedervermietungen Preise von bis zu 9,00 € / qm erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete (nur) bei 6,00 € / qm liegt. Soll die Wohnung A nun wiedervermietet werden, kann der Vermieter die Miete um höchstens 6,60 € / qm anheben.

 

Ortsübliche Vergleichsmiete Mietspiegel als Maßstab
Wenn die Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel hat, kann diesem meist die orstübliche Vergleichsmiete entnommen werden. Kleinere Gemeinden verfügen oft nur über einfache Mietspiegel, die zuweilen auch lückenhaft sein können – die Angaben sind daher eher eine grobe Orientierung. Ob es für den Standort Ihrer Wohnung einen Mietspiegel gibt und wo Sie diesen einsehen bzw. erwerben können, erfahren Sie in der Regel bei der zuständigen Kommunalverwaltung.

Web-Link zum Bundesministerium der Justiz und Verbraucherschutz » Informationen zur Mietpreisbremse

 

Mietvertrag

Schließen Sie den Mietvertrag vor Schlüsselübergabe immer schriftlich ab. Verwenden Sie immer aktuelle Formularmietverträge. Und beachten Sie die Formvorschriften.

Auch wenn Formularmietverträge gerade für unerfahrene Vermieter praktisch erscheinen, gibt es bei Unwissenheit einen entscheidenden Nachteil: viele Klauseln von alten Formularen sind nach heutiger Rechtssprechung unwirksam. Das kann kostspielige Folgen haben. Speziell die Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind vom Bundesgerichtshof gekippt worden. Sie besagten, dass Mieter nach Ablauf von einer bestimmten Frist verpflichtet waren zu renovieren. Da die Klauseln als unwirksam erklärt wurden, gilt automatisch die gesetzliche Regelung. Diese besagt, dass der Vermieter für diese Arbeiten aufzukommen hat.

Die einzelnen Inhalte eines Mietvertrages stellen wir Ihnen hier nicht vor. Dazu gibt es genug Informationen im Web. Und Formularmietverträge, sofern Sie auf dem neuesten Stand sind, enthalten alle wichtigen Vertragsbestandteile und berücksichtigen die aktuelle Rechtsprechung.

Nun haben wir in der Überschrift von Formvorschriften gesprochen. Im Prinzip gibt es diese nicht zwingend, aber im Fall eines Rechtsstreites sind folgende
Handlungsempfehlungen auf Grund einer Beweisführung bzw. Rechtssicherheit wichtig:

Im Mietvertrag sollte ein Verweis auf die beigefügten Anlagen zum Mietvertrag zu finden sein wie zum Beispiel die Anlage Betriebskostenverordnung oder
Hausordnung.

Auf den Anlagen sollte die Unterschrift des Mieters sein. Er bestätigt hiermit, dass er Betriebskostenverordnung  und Hausordnung gelesen hat.

Eine feste Zusammenheftung von Mietvertrag und Anlagen sind wichtig. Es sei denn, jede Seite des Vertrages wird einzeln unterschrieben, was i. d. R. wegen des Aufwandes nicht gemacht wird.

Was ist eine feste Zusammenheftung? Genügt es den Vertrag mit einem Hefter zu verbinden? Genau genommen, NEIN. Denn eine normale Heftung kann
meistens rückstandslos entfernt und wieder geheftet werden, ohne das es auffällt.

Unsere Verträge werden mit einer Ösen-Heftung verbunden. So wie Sie es vom Notarvertrag her kennen. Somit genügt eine Unterschrift auf dem Vertrag und zusätzlich die Unterschriften auf den Anlagen.

Was müssen die Vertragspartner berücksichtigen, wenn sich nachträglich etwas ändert? In diesem Fall verfügen unsere Formular-Mietverträge über ein Verhandlungsprotokoll, welches sich in der Anlage befindet. Dort können umfangreiche Änderungen dokumentiert werden.
Kleinere Änderungen können im Vertrag von Mieter und Vermieter paraphiert werden. Paraphierung bezeichnet die billige Zustimmung zu einem Vertragstext durch Anbringen der Initialen - das sogenannte kaufmännische handschriftliche Kurzzeichen.

Bitte beachten Sie auch, dass nicht jeder Formular-Mietvertrag für alle vermietbaren Objekte Anwendung findet. Beispielsweise gibt es für vermietete Eigentumswohnungen spezielle Mietverträge. Warum? Das erfahren Sie als nächstes.

Praxistipps zum » Download

 

Mietvertrag für Eigentumswohnungen

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, ist der Mietvertrag von seinen Inhalten fast identisch. Sie könnten theoretisch auch einen normalen Wohnraummietvertrag nehmen. Aber es ist nicht zu empfehlen!

Als Eigentümer eines Mietshauses bestimmen Sie die Hausordnung. Sie ganz alleine! Im Teileigentum bestimmen viele Eigentümer das Zusammenleben
in dieser Wohngemeinschaft. I. d. R. wird eine Hausordnung erstellt. Diese muss aber nicht zwangsläufig auf immer und ewig gelten, sondern kann durch
Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft geändert werden.

Ein Beispiel aus der Praxis:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass Blumenkästen demnächst innen an den Balkonen angebracht werden sollen, weil die unteren Parteien herabfallende Blüten und tropfendes Wasser vom Gießen nicht tolerieren. Für Sie als Wohnungseigentümer ist das verpflichtend. Für den Mieter nicht
zwangsläufig. Und so gibt es viele Beispiele wie SAT-Anlagen, Abstellen von Fahrrädern, Grillen auf dem Balkon usw.

Die Lösung hierfür ist ganz einfach, da diese Fälle mietvertraglich einzubeziehen sind. Ein Auszug aus unserem Formular-Mietvertrag speziell für Eigen-
tumswohnungen:

Auszug aus Formular-Mietvertrag Eigentumswohnungen

1) Bei der nach den Regeln dieses Mietvertrags vermieteten Wohnung handelt es sich um eine Eigentumswohnung. Die Eigentümergemeinschaft wird nachfolgend kurz als „WEG“ bezeichnet.

(2) Die Bestimmungen der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) sowie die Beschlüsse der Wohnungseigentümer über die Ordnung im Haus und das Zusammenleben der Hausbewohner sind auch für den Mieter verbindlich, sofern und soweit er die Möglichkeit hatte, sich in zumutbarer weise Kenntnis vom Inhalt entsprechender Regelungen zu verschaffen. Dazu wird der Vermieter dem Mieter auf jederzeitige Anforderung hin soweit erforderlich Kopien der betreffenden schriftlichen Unterlagen zur Einsichtnahme überlassen.

(3) Dies gilt auch für spätere Änderungen der Gemeinschaftsordnung und die nach dem Abschluss des Mietvertrags getroffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümer, sofern diese nicht zu unzumutbaren Belastungen oder Beeinträchtigungen des Mieters führen. Der Vermieter wird dem Mieter die einschlägigen Änderungsbeschlüsse durch Aushändigung entsprechender Kopien mitteilen.

(4) Der jeweilige Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist neben dem Vermieter berechtigt, die zur Aufrechterhaltung der Hausordnung erforderlichen Einzelanweisungen zu erteilen.

Es gibt noch ein paar andere Textpassagen bzw. Inhalte, die Sie als vermietender Wohnungseigentümer ruhig schlafen lassen.

Als Spezialist für die Vermietung + Verwaltung von Sondereigentum bieten wir Ihnen mit unserem Paket Verwaltung PLUS ein umfassendes Betreuungs- und Servicepaket.

 

 

Mietminderung

Web-Link » DAWR-Mietminderungstabelle

 

 

Mieter-Selbstauskunft

MUSTER » zum Download

 

N

Nachmieter

Mieter haben in aller Regel kein Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden und auszuziehen - auch dann nicht, wenn sie einen so genannten Nachmieter gefunden haben, der bereit ist, das Mietverhältnis nahtlos fortzusetzen bzw. in den alten Mietvertrag einzutreten.

Anders, so der Deutsche Mieterbund (DMB), wenn sich Mieter und Vermieter bei der Nachmieterfrage einig sind oder wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine so genannte „Nachmieterstellung“ vereinbart wird. In Wohnraummietverhältnissen ist das aber im Gegensatz zu Gewerbemietverträgen sehr selten.

Ausnahmsweise darf aber auch dann ein Nachmieter gestellt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kriterien hierfür, so der Mieterbund, sind streng:

Wer einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Mieter beispielsweise über einen qualifizierten Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsausschluss noch lange Zeit an das alte Mietverhältnis gebunden wäre, wenn er nicht die Möglichkeit bekommt, über einen Nachmieter aus dem Mietvertrag „auszusteigen“.

Weitere Voraussetzung ist, dass ein so genannter Härtefall vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss oder der Mieter aus familiären Gründen eine größere Wohnung benötigt, weil er beispielsweise heiraten will oder sich Familiennachwuchs ankündigt und die Wohnung deshalb zu klein wird. Auch wenn der Mieter in ein Altenheim oder eine altengerechte Wohnung ziehen muss, ist der Mieter berechtigt, einen Nachmieter zu stellen.


Der namentlich vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und er muss geeignet sein. Das ist er in aller Regel dann, wenn er ähnliche Voraussetzungen wie der bisherige Mieter mitbringt, insbesondere keine Zweifel an seiner Fähigkeit, die Miete zu zahlen, bestehen.

Hat der Mieter einen derart geeigneten Nachmieter benannt, kann er zu dem Termin ausziehen, zu dem der Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen. Ob der Vermieter letztlich tatsächlich mit diesem Nachmieter einen Mietvertrag abschließt oder nicht, spielt für den ausziehenden Mieter keine Rolle mehr. Das ist allein Sache des Vermieters.

 

 

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