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FACHBIBLIOTHEK HANSCH IMMOBILIEN

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Themen von O - S


O

Ordentliche Kündigung

Siehe unter "K": Kündigung und Kündigungsfristen

 

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R

Rauchwarnmelderpflicht NRW

Die Landesregierung führte die Rauchmelderpflicht in NRW zum 01.April 2013 ein. Ab diesem Tag müssen alle Neubauten mit Rauchmeldern ausgestattet werden. Bestandsbauten müssen in der Übergangsfrist bis zum 01.01.2017 ausgestattet werden.

Rauchmelderpflicht NRW Kurzfassung
seit 01 April 2013
für alle Wohnungen – Übergangsfrist für Bestandsbauten bis 01.01.2017
mindestens je 1 Rauchmelder für Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flure, die als Fluchtweg dienen
Regelung in der Landesbauordnung NRW


Mehr Informationen über Montage und Wartung hier » zum Download

 

Räumungsklage

Die Kündigung wurde verschickt, aber der Noch-Mieter räumt die Wohnung nicht bzw. lässt den Termin zur Herausgabe der Wohnung verstreichen. Was ist zu tun?

Dem Vermieter bleibt nur noch die Möglichkeit, den Mieter auf Räumung der Wohnung zu verklagen. Voraussetzung für eine erfolgreiche Klage ist, dass bestimmte Voraussetzungen bei der Kündigung beachtet wurden. Bevor der Vermieter klagt, sollte er die Wirksamkeit der Kündigung von einem Anwalt überprüfen lassen. Denn falls die Kündigung unwirksam ist, bleiben die Kosten für die Räumungsklage am Vermieter hängen.

Eine Zwangsräumung kann erst dann erfolgen, wenn der Vermieter vor Gericht einen sogenannten Räumungstitel erstritten hat. Das Gericht ist berechtigt, dem Mieter eine Räumungsfrist zuzugestehen. Dadurch verzögert sich der Auszug des Mieters noch einmal. Erst nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragen.

Insgesamt sollte der Vermieter damit rechnen, dass ab dem Zeitpunkt der Kündigung mehrere Monate vergehen, ehe der Mieter wirklich gezwungen wird, aus der Wohnung auszuziehen.

Die Kosten für Anwalt, Verfahren und Gerichtsvollzieher muss der Mieter übernehmen, wenn der Vermieter erfolgreich geklagt hat. Unter Umständen kann der Vermieter auch noch Nutzungsausfall geltend machen und vom Mieter eine entsprechende Entschädigung fordern.

 

Renovierungsklausel

Der früher allgemein übliche starre Fristenplan ist schon lange nicht mehr gesetzeskonform. Eine Renovierung muss nach den Richtern notwendig sein. Von deutlichen Gebrauchsspuren ist die Rede. Wichtig ist, dass Sie als Vermieter einen aktuellen Mietvertrag verwenden, der die aktuelle Gesetzeslage berück-
sichtigt.

Denn es muss bereits im Mietvertrag deutlich beschrieben sein, was der Mieter bei Auszug zu renovieren hat - ein sogenanntes Pflichtenheft ist zu erstellen.

> Weitere Informationen siehe dazu Schönheitsreparaturen

Schreiende Farben

Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mieter keine Farbvorschriften für die Renovierung machen. Das gilt jedenfalls während der Mietzeit (BGH, Urteil v. 18.02.2099, VIII ZR 166/08). Bei Mietvertragsende sind allerdings schreiende Farben, so der BGH, nicht hinzunehmen. Auch hier ist die Formulierung im Mietvertrag entscheidend, Denn versteifen Sie sich nur auf die Farbe Weiß statt neutrale, helle Farben, kann Sie das als Vermieter Ihre Renovierung kosten.

Unsere Empfehlung > Nutzen Sie aktuelle Formular-Mietverträge einschlägiger Verbände wie beispielsweise Haus und Grund. Wir selbst nutzen aktuelle
Formular-Mietverträge unserer Hausverwalter-Software, die mindestens einmal jährlich ein Update erfährt.

 

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Schönheitsreparaturen

Der Mieter muss gemäß aktueller Rechtsprechung beim Auszug nur Ausbesserungsarbeiten vornehmen, wenn die Wohnung zuvor renoviert übergeben worden war. Anderenfalls nur, wenn ihm sein Vermieter einen angemessenen Ausgleich gewährt hat. Klar ist der Fall bei Neubau und Erstbezug sowie bei der Übergabe  renovierter Wohnungen. Dann ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zulässig. Damit von einer renovierten Wohnung ausgegangen werden kann, muss sie der Vermieter nicht unbedingt komplett renovieren. Entscheidend ist, dass sie den Gesamteindruck einer renovierter Wohnung vermittelt.


Wann ist eine Wohnung renovierungsbedürftig?
Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nach Ansicht des BGH (vgl. Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14) nicht erst, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob sie Gebrauchsspuren aufweist, wobei unerheblich Spuren außer Acht bleiben. Beispiel: Ein Mieter übernimmt eine komplett renovierte Wohnung und zieht bereits nach einen Jahr aus. Objektiv ist die Wohnung ohne sichtbare Gebrauchsspuren. Hier lässt sich vor Gericht schlecht darstellen, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist.
Anders liegt der Fall, wenn die Wohnung in ihren Farbanstrichen verändert wurde oder auch bei sogenannten Extremfarben. Hier folgt das Gericht meist der Auffassung des Vermieters und der Mieter muss den Originalzustand wieder herstellen.

Schönheitsreparaturklausel
Starre Fristen oder generelle Formulierungen wie sie in alten Mietverträgen zu finden waren: "Die Wohnung wurde renoviert übernommen und ist bei Auszug vom Mieter zu renovieren"  entsprechen schon lange nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung. Im Mietvertrag ist in einem Pflichtenheft genau festzuhalten, was der Mieter bei Auszug machen muss.
Ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam, trifft die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen den Vermieter, sofern eine Abnutzung der Wohnung durch normales Wohnverhalten und nicht durch Mieterbeschädigung vorliegt (siehe § 535 BGB).

Schäden in der Mietwohnung
Abzugrenzen sind Schönheitsreparaturen von tatsächlichen Beschädigungen, die nicht durch den üblichen Gebrauch verursacht wurden. Beschädigt der Vermieter eine Fliese oder sind in den Wänden Bohrlöcher zu finden, ist der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet.

Mietvertrag und Protokoll der Wohnungsübergabe
Festzuhalten bleibt, dass der Mietvertrag hinsichtlich der Schönheitsreparaturklausel gesetzeskonform formuliert sein sollte. Formularmietverträge, die nach aktueller Rechtsprechung
über ein aktuelles Update verfügen, genügen vollkommen aus. Auch ist zu empfehlen in jedem Fall bei Ein- und Auszug ein sogenanntes rechtsicheres Zustandsprotokoll zu erstellen -
idealerweise mit Fotos. So gibt es später keine Unklarheit über Zustand und Beschaffenheit der Mietsache bei Einzug

 

Staffelmiete

Wer gleich zu Mietbeginn regeln möchte, wie sich die Miete künftig entwickeln soll, einigt sich mit einem Mieter auf eine Staffelmiete. Staffelmiete bedeutet: Sie als Vermieter legen fest, wann sich Ihre Miete um wie viel erhöht. Dabei dürfen die Erhöhungsbeträge und die Zeitabstände, wann die Erhöhung eintreten soll unterschiedlich sein.

Bitte beachten Sie, dass auch bei einer Staffelmiete eine Mietpreisbremse gilt, sofern die Wohnung in einem Gebiet liegt, für das eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen wurde. In diesem Fall dürfen Sie nicht mehr als maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete als Ausgangsmiete vereinbaren

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